La modification des facteurs locaux de commercialité visée par l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 doit être " notable " pour écarter la règle du plafonnement prévue par l’article L. 145-34 du Code de commerce (Cour d’Appel de PARIS, 7 février 1976, Gaz Pal 1976, I, n° 376).
Mais l’évolution notable des facteurs de commercialité ne justifie pas à elle seule le déplafonnement lors du renouvellement du bail.
Il est également nécessaire :
- que la modification des éléments définis par l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 soit en relation de causalité certaine et directe avec le commerce considéré (Civ. 3, 17 février 1981, Bull. III, n° 33 ; voir également Civ. 3, 4 mars 1987, Bull. III, n° 39),
- et que l’évolution, fût-elle notable, des facteurs de commercialité ait eu une incidence significative sur le commerce considéré, exercée dans le respect de la destination contractuelle (Civ. 3, 16 juillet 1998, Bull. III, n° 166 ; voir également Civ. 3, 8 janvier 1997, Bull. III, n° 3).
Dans l’espèce qui a donné lieu à l’arrêt du 16 juillet 1998, la Cour de Cassation a décidé que dès lors que, la Cour d’Appel avait souverainement soutenu qu’à supposer que la rue de Charenton ait connu au cours du bail expiré une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, il n’apparaissait nullement que cette évolution ait pu avoir une incidence significative sur le commerce de miroiterie considéré, exercée dans le respect de la destination contractuelle, la Cour d’Appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement du loyer.
Dans son arrêt du 8 janvier 1997, la Cour de Cassation a suivi le même raisonnement au sujet d’un commerce de gros et de demi-gros sur lequel la restauration des immeubles et la rénovation de logements du quartier n’avaient au aucune incidence sur cette activité.
De sorte que s’il a été parfois décidé que la construction de nouveaux immeubles constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité (Cour d’Appel de VERSAILLES, 12ème Chambre, 11 mai 1998, n° 7361/96, SCI du 43, rue Houdan à SCEAUX c/ société ALBERT THIEBAUT), encore faut-il que cette modification ait eu une incidence significative sur le commerce exercé conformément à la destination du bail.
La Cour d’Appel de PARIS a notamment retenu que la création de logements situés au-delà d’un stade coupant le quartier en deux qui, pour cette raison n’entraîne aucun accroissement de la clientèle, ne constitue pas une modification notable et déterminante des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement (Cour d’Appel de PARIS, 14 novembre 1985, Loyers et copr. 1986, n° 30).
Modèles d'actes en matière de baux commerciaux : modèles.Pascal ALIX
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